Der Fall: Abnahme durch einen Sachverständigen im Jahr 2000

Ein Bauträger errichtete 1998 mehrere Mehrfamilienhäuser. In allen Kaufverträgen stand: Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen, den die erste Eigentümerversammlung bestellt. Die Käufer erteilten ihm schon im Kaufvertrag Vollmacht, und seine Abnahme sollte für sie bindend sein. Im März 2000 erklärte der Sachverständige die Abnahme. Alle Beteiligten gingen davon aus, dass damit die fünfjährige Gewährleistungsfrist lief.

Im Jahr 2014 zeigten sich Mängel am Dach: Die Lüfterleitungen waren nicht ordnungsgemäß an die Dampfsperre angeschlossen. Die Eigentümergemeinschaft setzte dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung und klagte 2017 auf einen Kostenvorschuss, also auf Geld vorab, um die Mängel selbst beseitigen zu lassen. Der Bauträger berief sich auf Verjährung und Verwirkung. Das Landgericht gab ihm recht, das Oberlandesgericht Stuttgart sprach der Gemeinschaft rund 15.500 € zu. Der BGH hat dieses Urteil bestätigt.

Warum die Abnahmeklausel unwirksam ist

Mit der Abnahme erklärt der Käufer, dass er das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Erst mit ihr beginnt die Verjährung seiner Mängelrechte. Deshalb steht ihm das Recht zu, das Werk selbst zu prüfen und selbst über die Abnahme zu entscheiden.

Die Klausel nahm den Käufern genau dieses Recht. Sie mussten einen Sachverständigen bevollmächtigen, und die Vollmacht war nach der für den Käufer ungünstigsten Auslegung nicht widerruflich. Das benachteiligt die Käufer unangemessen, die Klausel ist unwirksam. Ein Käufer darf zwar einen Fachmann mit der Abnahme beauftragen, aber das muss seine freie Entscheidung bleiben. Die Abnahmeerklärung des Sachverständigen ging deshalb ins Leere. Auch eine stillschweigende Abnahme, etwa durch die jahrelange Nutzung, lag nicht vor, weil alle glaubten, die Abnahme sei längst erfolgt.

Die Folgen: keine Verjährung, keine Verwirkung

Ohne wirksame Abnahme hat die fünfjährige Verjährungsfrist nie begonnen. Die Ansprüche der Käufer waren deshalb auch 14 Jahre später noch durchsetzbar. Der Bauträger kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Vertrag mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium stecke und der Anspruch auf Herstellung inzwischen verjährt sei. Er hat die unwirksame Klausel selbst gestellt, das verwehrt ihm dieser Einwand nach Treu und Glauben.

Auch eine Verwirkung scheidet aus. Die Käufer haben nur deshalb so lange gewartet, weil sie wegen der Klausel des Bauträgers an eine wirksame Abnahme glaubten. Auf ihr Schweigen durfte der Bauträger nicht vertrauen.

Das sagt der BGH: Ist die Abnahmeklausel im Bauträgervertrag unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum nicht. Der Bauträger kann sich weder auf Verjährung noch auf Verwirkung berufen.

Wo die Grenze liegt

Unbegrenzt haftet der Bauträger trotzdem nicht. Er kann die Abnahme jederzeit nachholen: Mängel beseitigen und von den Käufern die Abnahme verlangen. Ab dann laufen die fünf Jahre. Gewöhnliche Alterung und Abnutzung stehen der Abnahme nicht entgegen, einen Neuzustand können die Käufer nach Jahrzehnten nicht mehr verlangen. Außerdem zieht der BGH eine äußerste Grenze: Nach 30 Jahren ab der gescheiterten Abnahme lassen sich die Ansprüche nicht mehr durchsetzen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Wohnungseigentümer oder Beirat sind, sehen Sie in Ihrem Bauträgervertrag nach, wer das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat. Hat das ein Sachverständiger, der Erstverwalter oder eine andere Person aufgrund einer Vollmacht im Kaufvertrag getan, ist die Abnahme häufig unwirksam. Mängel an Dach, Fassade oder Tiefgarage sollten Sie dann nicht vorschnell als verjährt abschreiben. Wichtig ist, dass die Gemeinschaft die Ansprüche durch Beschluss an sich zieht und dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung setzt.

Wenn Sie Bauträger sind, prüfen Sie Ihre Vertragsmuster. Bei älteren Projekten mit fragwürdiger Abnahmeklausel kann es sinnvoll sein, die Abnahme bewusst nachzuholen, um die Haftung zeitlich zu begrenzen. Worauf Sie beim Vertrag sonst achten sollten, lesen Sie in meinem Beitrag Bauträgervertrag prüfen: Die 9 kritischsten Punkte. Mehr zu meinen Leistungen im Bauträgerrecht finden Sie hier.

Alter Vertrag, aktuelle Bedeutung

Der Fall betraf Verträge aus der Zeit vor 2002, also noch das alte Schuldrecht und das damalige AGB-Gesetz. Der Maßstab für unwirksame Klauseln ist heute im BGB geregelt und inhaltlich gleich geblieben. Klauseln, die den Käufern die eigene Entscheidung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nehmen, sind deshalb auch in neueren Verträgen angreifbar.

Fazit

Eine unwirksame Abnahmeklausel kann Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum noch nach vielen Jahren retten. Ob Ihre Klausel betroffen ist, hängt vom genauen Wortlaut und vom Ablauf der Abnahme ab. Lassen Sie das prüfen, bevor Sie Ansprüche aufgeben oder der Bauträger sich auf Verjährung beruft. Sprechen Sie mich gerne an, ich sehe mir Ihren Vertrag an.

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Der Fall: Sieben Öffnungen in der Grenzwand

Zwei Wohnhäuser stehen unmittelbar aneinander. In der Grenzwand des einen Hauses befanden sich im Obergeschoss ein Fenster und eine Lüftungsöffnung, im Erdgeschoss ein weiteres Fenster und vier Glasbausteinfenster. Diese Öffnungen gab es nachweislich seit mindestens 1991. Die Nachbarin beschwerte sich erstmals 2018 bei der Stadt. Im Jahr 2020 beantragte sie förmlich, dass die Bauaufsicht einschreitet.

Die Stadt lehnte ab. Ihre Begründung: Die Nachbarin habe die Fenster fast drei Jahrzehnte lang hingenommen, ihre Rechte seien deshalb verwirkt. Das Verwaltungsgericht Köln sah das genauso und wies die Klage ab. Das OVG hat dieses Urteil aufgehoben und die Stadt verpflichtet, die brandschutzgerechte Schließung aller Öffnungen anzuordnen.

Brandwand an der Grenze: Öffnungen sind tabu

Steht eine Gebäudewand auf der Grenze oder weniger als 2,50 m davon entfernt, muss sie als Brandwand ausgeführt sein. Bei kleineren Gebäuden genügt eine hochfeuerhemmende Wand. So soll verhindert werden, dass ein Feuer auf das Nachbarhaus übergreift. Öffnungen sind in einer solchen Wand grundsätzlich unzulässig. Diese Regel schützt ausdrücklich auch den Nachbarn.

Interessant ist, was das Gericht alles als „Öffnung“ einstuft. Glasbausteine sind nur dann keine Öffnung, wenn sie selbst so feuerbeständig sind wie die Wand. Das hätte die Eigentümerin nachweisen müssen, und das konnte sie nicht. Auch die Lüftungsöffnung zählte, obwohl sie von innen verschlossen war. Ein Verschluss genügt nur, wenn er denselben Feuerwiderstand bietet wie die Brandwand.

Warum hier keine Verwirkung greift

Verwirkung bedeutet: Wer ein Recht lange Zeit nicht geltend macht und beim anderen den Eindruck erweckt, er werde es auch künftig nicht tun, kann es irgendwann nicht mehr durchsetzen. Im Nachbarrecht spielt das eine große Rolle. Wer etwa einen zu geringen Grenzabstand jahrelang hinnimmt, verliert häufig seinen Abwehranspruch.

Beim Brandschutz sieht das OVG das anders. Ein Brand kann jederzeit ausbrechen. Hat die Grenzwand unzulässige Öffnungen, besteht die konkrete Gefahr, dass das Feuer auf das Nachbarhaus übergreift. Damit sind Gesundheit und Leben der Bewohner bedroht. Der Staat ist nach dem Grundgesetz verpflichtet, Leben und Gesundheit zu schützen. Die Brandschutzvorschriften setzen genau diese Schutzpflicht um. Mit diesem Schutzauftrag wäre es nicht vereinbar, wenn der Nachbar ihn wegen bloßen Zeitablaufs verlöre.

Das sagt das OVG NRW: Der Anspruch des Nachbarn auf Einschreiten wegen unzulässiger Öffnungen in einer Brandwand unterliegt aus Rechtsgründen nicht der Verwirkung. Das gilt selbst dann, wenn die üblichen Voraussetzungen einer Verwirkung an sich vorliegen.

Damit rückt der Senat ausdrücklich von früheren Entscheidungen ab, die bei Verstößen gegen das Öffnungsverbot nur eine „abstrakte“ Gefahr angenommen hatten.

Eine Baugenehmigung zur Sanierung reicht nicht

Während des Berufungsverfahrens hatte die Eigentümerin eine Baugenehmigung für den brandschutzgerechten Umbau der Wand erhalten. Sie wollte die Arbeiten „zeitnah“ ausführen. Dem OVG genügte das nicht. Ob und wann jemand eine Baugenehmigung umsetzt, liegt allein in seinem Belieben. Der Nachbar hat Anspruch auf einen Zustand, in dem der Verstoß tatsächlich beseitigt ist.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Nachbar sind und am Haus nebenan Fenster, Glasbausteine oder Lüftungsöffnungen in einer Grenzwand sehen, lassen Sie sich nicht mit dem Hinweis auf jahrzehntelange Duldung abweisen. Stellen Sie einen schriftlichen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten und dokumentieren Sie die Öffnungen mit Fotos. Lehnt die Behörde ab, können Sie dagegen klagen.

Wenn Sie Eigentümer eines solchen Gebäudes sind, schützt Sie das Argument „Das war schon immer so“ nicht. Prüfen Sie, ob die Öffnungen jemals genehmigt wurden. Ohne Genehmigung kann jederzeit eine Anordnung zur Schließung kommen. Wer einen Umbau ohnehin plant, sollte ihn nicht auf die lange Bank schieben. Das gilt auch für Käufer: Eine Grenzwand mit Fenstern gehört bei jeder Besichtigung auf die Prüfliste.

Gilt das auch in Rheinland-Pfalz?

Das Urteil betrifft die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Auch die rheinland-pfälzische Landesbauordnung verlangt an der Grundstücksgrenze Brandwände ohne Öffnungen. Die Begründung des OVG stützt sich auf die Schutzpflicht für Leben und Gesundheit aus dem Grundgesetz und lässt sich deshalb gut übertragen. Bindend ist die Entscheidung für rheinland-pfälzische Behörden und Gerichte allerdings nicht. Selbst innerhalb Nordrhein-Westfalens haben andere Senate des OVG die Frage bisher anders beurteilt.

Fazit

Bei Brandschutzmängeln an der Grenze kommt es nicht darauf an, wie lange der Zustand schon besteht. Leben und Gesundheit lassen sich nicht „verwirken“. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verstoß vorliegt, hängt von der Gebäudeklasse, dem Grenzabstand und der Bauausführung ab. Sprechen Sie mich gerne an, ich prüfe Ihre Situation.

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Was bedeutet „neu für alt“?

Der Begriff stammt aus dem Schadensersatzrecht. Wer einen Schaden ersetzt bekommt, soll dadurch nicht besser stehen als vorher. Wird zum Beispiel ein zehn Jahre altes Bauteil durch ein neues ersetzt, muss sich der Geschädigte deshalb oft einen Abzug gefallen lassen.

Diesen Gedanken haben Bauunternehmen lange auf die Mängelbeseitigung übertragen. Ihr Argument: Wird ein mangelhaftes Bauteil erst nach Jahren erneuert, hält es danach länger als ursprünglich geplant. Diesen Vorteil müsse der Bauherr anteilig bezahlen. Manche Gerichte sind dem gefolgt. Damit ist jetzt Schluss.

Worum ging es?

Ein Bauunternehmen hatte 2010 ein Fahrsilo fertiggestellt. Einige Jahre später zeigten sich großflächige Risse. Der Auftraggeber verlangte 120.000 Euro Vorschuss für die Mängelbeseitigung. Das Oberlandesgericht kürzte den Betrag auf 80.000 Euro. Die Begründung: Ein Fahrsilo halte üblicherweise rund 16 Jahre. Der Auftraggeber habe es etwa fünf Jahre ohne Einschränkung genutzt und bekomme nach der Sanierung ein Silo mit längerer Lebensdauer. Diesen Vorteil müsse er sich als Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen, also rund ein Drittel der Kosten.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat die Kürzung aufgehoben (BGH VII ZR 112/24).

Das sagt der BGH: Wer mangelhaft gebaut hat, trägt die Kosten der Mängelbeseitigung vollständig, ohne Abzug „neu für alt“.

Das gilt auch dann, wenn der Mangel erst spät auftritt und der Auftraggeber das Bauwerk bis dahin problemlos nutzen konnte. Der Grund: Erst mit der Mängelbeseitigung erhält der Auftraggeber das, wofür er von Anfang an bezahlt hat. Der Unternehmer erfüllt damit nur nachträglich seinen Vertrag. Wann innerhalb der Verjährungsfrist der Mangel entdeckt wird, spielt keine Rolle.

Der BGH argumentiert zudem mit dem Gesetz selbst: Muss der Unternehmer das Werk komplett neu herstellen, muss der Auftraggeber nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen herausgeben. Einen Ausgleich für die längere Lebensdauer sieht das Gesetz nicht vor. Was beim kompletten Neubau gilt, gilt erst recht für eine Reparatur am bestehenden Werk. Die Entscheidung betrifft alle Werkverträge, die seit dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden, also praktisch alle heute laufenden Gewährleistungsfälle.

Was bedeutet das für Sie?

Als Bauherr oder Auftraggeber

Sie können die vollen Kosten der Mängelbeseitigung verlangen, auch als Vorschuss. Der Einwand, Sie bekämen durch die Sanierung „etwas Neues“, greift nicht mehr. Das gilt auch dann, wenn Sie das Gebäude jahrelang ohne Probleme genutzt haben.

Als Handwerksbetrieb oder Bauunternehmen

Für Sie steigt das Kostenrisiko. Ein Mangel, der erst nach Jahren auftritt, wird nicht mehr billiger. Abziehen lassen sich weiterhin die sogenannten Sowiesokosten. Das sind Kosten, die auch bei ordnungsgemäßer Ausführung angefallen wären. Diese sollten Sie genau ermitteln und belegen. Umso wichtiger sind außerdem eine saubere Ausführung, eine förmliche Abnahme mit Protokoll und eine gute Dokumentation.

Die offene Frage: Mitverschulden

Offen gelassen hat der BGH, ob sich ein Auftraggeber ein Mitverschulden anrechnen lassen muss, wenn er einen erkannten Mangel lange liegen lässt und die Sanierung dadurch teurer wird. Hier werden Unternehmer künftig ansetzen.

Was Sie jetzt tun sollten

• Mängel schriftlich rügen und dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Warten Sie damit nicht, das nimmt dem Mitverschuldens-Einwand die Grundlage.
• Beweise sichern: Fotos mit Datum, bei Bedarf ein Sachverständiger. Ist die Ursache streitig, kann ein selbständiges Beweisverfahren sinnvoll sein. So war es auch im BGH-Fall.
• Verjährung im Blick behalten: Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme. Bei einem VOB/B-Vertrag gilt ohne abweichende Vereinbarung eine Frist von vier Jahren.
• Abzüge nicht einfach hinnehmen: Kürzt der Unternehmer oder seine Versicherung Ihre Forderung mit dem Argument „neu für alt“, verweisen Sie auf das Urteil des BGH.

Das Urteil ist eine gute Nachricht für alle, die mit Baumängeln kämpfen. Im Einzelfall kommt es aber auf die genauen Umstände an, etwa auf den Vertrag, die Abnahme und den Zeitpunkt der Mängelrüge.

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Was ist die VOB/B?

Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B) ist kein Gesetz, sondern ein Regelwerk, das die Vertragsparteien vereinbaren können. Sie ergänzt das Werkvertragsrecht des BGB und ist auf den Ablauf größerer Bauvorhaben zugeschnitten: Nachträge, Behinderungen, Abnahme, Abrechnung. Öffentliche Auftraggeber müssen sie verwenden, im privaten Bau ist sie weit verbreitet. Gerade weil viele Verträge die VOB/B nur im Kleingedruckten erwähnen, schleichen sich immer wieder dieselben Fehler ein.

Fehler 1: Die VOB/B gegenüber privaten Bauherren verwenden

Gegenüber Unternehmen und öffentlichen Auftraggebern genießt die VOB/B ein Privileg: Wird sie ohne Änderungen „als Ganzes“ vereinbart, prüfen die Gerichte ihre einzelnen Klauseln nicht auf eine unangemessene Benachteiligung. Gegenüber Verbrauchern gilt dieses Privileg nicht. Jede einzelne Regel muss sich dann an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen messen lassen, und manche halten diesem Test nicht stand. Außerdem muss der private Bauherr den Text der VOB/B tatsächlich zur Kenntnis nehmen können. Ein bloßer Verweis im Vertrag reicht nicht.

Beim Neubau eines Hauses ist für private Bauherren der Verbraucherbauvertrag nach dem BGB oft die bessere Grundlage. Er bringt unter anderem ein Widerrufsrecht, eine Pflicht zur Baubeschreibung und eine Begrenzung der Abschlagszahlungen mit sich.

Fehler 2: Die VOB/B vereinbaren, aber abändern

Viele Verträge vereinbaren die VOB/B und ändern dann in Zusatzbedingungen einzelne Punkte, etwa die Gewährleistungsfrist oder die Zahlungsfristen. Nach der Rechtsprechung des BGH entfällt damit das Privileg auch zwischen Unternehmen: Schon eine Abweichung genügt, und alle Klauseln stehen auf dem Prüfstand. Wer die VOB/B nutzt, sollte genau wissen, welche Änderungen er vornimmt und welche Folgen das hat.

Fehler 3: Eine überhöhte Vertragsstrafe

Vertragsstrafen für eine verspätete Fertigstellung sind üblich und zulässig. In vorformulierten Verträgen darf die Strafe insgesamt aber höchstens 5 Prozent der Auftragssumme betragen. Eine höhere Obergrenze macht die gesamte Klausel unwirksam. Für Auftraggeber ebenso wichtig: Die Vertragsstrafe muss bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden, sonst ist sie verloren.

Fehler 4: Die Gewährleistungsfrist übersehen

Ohne besondere Vereinbarung verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken nach der VOB/B in vier Jahren, nach dem BGB in fünf Jahren. Ein Jahr Unterschied kann über viel Geld entscheiden, etwa bei Feuchteschäden, die sich erst spät zeigen. Bauherren sollten deshalb darauf achten, welche Frist der Vertrag nennt, und im Zweifel fünf Jahre vereinbaren.

Fehler 5: Nachträge nicht rechtzeitig anmelden

Ordnet der Auftraggeber geänderte oder zusätzliche Leistungen an, steht dem Unternehmer nach der VOB/B grundsätzlich eine Mehrvergütung zu. Bei zusätzlichen Leistungen muss er den Anspruch aber ankündigen, bevor er mit der Ausführung beginnt. Wer erst mit der Schlussrechnung kommt, riskiert Streit und im schlimmsten Fall den Verlust des Anspruchs. Für beide Seiten gilt: Nachträge schriftlich anmelden, den Preis vor der Ausführung klären und die Einigung festhalten.

Fehler 6: Abnahme und Schlusszahlung unterschätzen

Die VOB/B kennt Abnahmen ohne ausdrückliche Erklärung. Verlangt keine Seite eine förmliche Abnahme, gilt die Leistung zwölf Werktage nach der schriftlichen Fertigstellungsmitteilung als abgenommen. Nimmt der Auftraggeber die Leistung in Benutzung, kann die Abnahme schon nach sechs Werktagen eintreten. Damit beginnt die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für Mängel wechselt zum Auftraggeber. Verlangen Sie deshalb immer eine förmliche Abnahme mit Protokoll. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag zur Abnahme im Bauvertrag.

Auch die Schlusszahlung hat es in sich: Nimmt der Unternehmer sie vorbehaltlos an, obwohl er schriftlich auf diese Folge hingewiesen wurde, kann er später grundsätzlich keine Nachforderungen mehr stellen. Einen Vorbehalt muss er innerhalb von 28 Tagen erklären.

Fazit: Prüfen lohnt sich vor der Unterschrift

Die VOB/B ist ein gutes Regelwerk, wenn beide Seiten wissen, worauf sie sich einlassen. Viele Bauprozesse ließen sich mit einer sorgfältigen Prüfung vor Vertragsschluss vermeiden. Diese Prüfung kostet nur einen Bruchteil dessen, was ein Streit vor Gericht kostet.

Merksatz: Lesen Sie nicht nur den Preis, sondern auch das Kleingedruckte. Bei der VOB/B steckt das Risiko in den Details.

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Die HOAI seit 2021: Orientierung statt Pflicht

Lange galt: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) schreibt verbindliche Mindest- und Höchstsätze vor. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2019 ist das vorbei. Seit der HOAI 2021 sind die Honorartafeln nur noch Orientierungswerte. Architekt und Bauherr können das Honorar frei vereinbaren, auch unterhalb oder oberhalb der Tafelwerte.

Eine erneute Reform der HOAI wird seit Längerem vorbereitet, wann sie kommt, ist derzeit aber offen. Bis dahin gilt die HOAI 2021.

Was bei der Honorarvereinbarung gilt

Das Honorar richtet sich nach der Vereinbarung, die die Parteien in Textform treffen. Eine Unterschrift auf Papier ist nicht nötig, eine E-Mail genügt. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt für die Grundleistungen der sogenannte Basishonorarsatz, also der untere Wert der Honorartafel.

Für private Bauherren gibt es eine Schutzregel: Der Architekt muss Sie vor Vertragsschluss in Textform darauf hinweisen, dass auch ein höheres oder niedrigeres Honorar als in den Honorartafeln vereinbart werden kann. Unterbleibt dieser Hinweis, gilt statt eines vereinbarten höheren Honorars nur der Basishonorarsatz.

Die neun Leistungsphasen

Die HOAI teilt die Arbeit des Architekten in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Phase hat einen festen Anteil am Gesamthonorar. Bei Gebäuden entfallen die größten Anteile auf die Ausführungsplanung mit 25 Prozent und die Objektüberwachung, also die Bauleitung, mit 32 Prozent.

Viele Streitigkeiten entstehen, weil nicht klar ist, welche Phasen beauftragt sind. Halten Sie im Vertrag genau fest, welche Leistungsphasen der Architekt übernimmt. Wer nur die Planung beauftragt, hat nicht automatisch auch die Bauleitung eingekauft.

Das Architektenvertragsrecht im BGB

Zielfindungsphase und Sonderkündigungsrecht

Stehen die wesentlichen Planungsziele bei Vertragsschluss noch nicht fest, muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung vorlegen. Danach kann der Bauherr den Vertrag kündigen und muss nur die bis dahin erbrachten Leistungen bezahlen. Das Kündigungsrecht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen. Bei Verbrauchern gilt das aber nur, wenn der Architekt sie in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Folgen belehrt hat.

Teilabnahme nach der Bauüberwachung

Der Architekt kann ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Das ist für ihn wichtig, weil damit die Verjährung der Mängelansprüche beginnt.

Wann das Honorar fällig wird

Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung abgenommen ist und der Architekt eine prüffähige Honorarschlussrechnung vorgelegt hat. Für erbrachte Leistungen kann er zwischendurch Abschlagszahlungen verlangen. Prüfen Sie Rechnungen sorgfältig: Stimmen die anrechenbaren Kosten, die Honorarzone und die Prozentsätze der beauftragten Leistungsphasen?

Streitpunkt Baukosten

Das Honorar berechnet sich nach den anrechenbaren Kosten, die auf Grundlage der Kostenberechnung ermittelt werden. Steigen die Baukosten, steigt deshalb nicht automatisch auch das Honorar. Umgekehrt gilt: Haben Sie mit dem Architekten eine Obergrenze für die Baukosten vereinbart und überschreitet seine Planung diese deutlich, kann er dafür haften. Legen Sie Ihr Budget deshalb früh und schriftlich fest und lassen Sie sich Kostenschätzung und Kostenberechnung vorlegen, bevor die nächste Leistungsphase beginnt.

Haftung für Planungs- und Überwachungsfehler

Plant der Architekt fehlerhaft oder überwacht er die Bauausführung nicht ausreichend, haftet er für die Folgen. Oft haften Architekt und Bauunternehmer für denselben Mangel gemeinsam. Für Überwachungsfehler gilt eine Besonderheit: Der Architekt kann die Leistung verweigern, bis der Bauherr dem Bauunternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Mein Rat

Halten Sie Leistungsphasen, Honorarzone, anrechenbare Kosten und das vereinbarte Honorar in Textform fest, bevor die Arbeit beginnt. Das schützt beide Seiten. Bei älteren Verträgen aus der Zeit vor 2021 kann im Einzelfall noch das frühere Preisrecht eine Rolle spielen. Hier lohnt sich eine genaue Prüfung.

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Warum der Bauträgervertrag so wichtig ist

Beim Kauf vom Bauträger erwerben Sie Grundstück und Bauleistung in einem einzigen Vertrag, oft bevor das Haus überhaupt steht. Der Vertrag wird notariell beurkundet. Der Notar ist neutral und berät Sie nicht über die wirtschaftlichen Risiken. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf deshalb in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, denn ein Widerrufsrecht gibt es beim Bauträgervertrag nicht.

Die 9 kritischsten Punkte

1. Der Zahlungsplan

Der Bauträger darf Geld nur nach Baufortschritt verlangen, in höchstens sieben Raten nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Prüfen Sie, ob der Ratenplan diese Vorgaben einhält und ob keine Zahlung fällig wird, bevor die zugehörige Bauleistung erbracht ist. Die erste Rate von höchstens 30 Prozent darf zudem erst fließen, wenn unter anderem eine Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Vorauszahlungen sollten Sie grundsätzlich ablehnen.

2. Die Fertigstellungssicherheit

Bei der ersten Rate muss Ihnen der Bauträger eine Sicherheit von 5 Prozent der Vergütung dafür leisten, dass das Objekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig wird. Häufig geschieht das durch einen Einbehalt von der ersten Rate. Fehlt diese Regelung im Vertrag, ist das ein Warnsignal.

3. Die Baubeschreibung

Was nicht in der Baubeschreibung steht, ist im Zweifel nicht geschuldet. Achten Sie auf konkrete Angaben zu Materialien, Haustechnik, Schallschutz, Energiestandard und Ausstattung. Formulierungen wie „oder gleichwertig“ oder „nach Wahl des Bauträgers“ geben dem Bauträger viel Spielraum.

4. Der Fertigstellungstermin

Der Vertrag muss verbindliche Angaben dazu enthalten, wann das Objekt fertig wird. Ein Termin „voraussichtlich im Herbst“ hilft Ihnen wenig. Prüfen Sie auch, was gilt, wenn der Bauträger in Verzug gerät.

5. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Viele Verträge sehen vor, dass ein vom Bauträger ausgesuchter Verwalter oder Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnimmt. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH in vorformulierten Verträgen regelmäßig unwirksam. Die Abnahme ist Ihr Recht. Lassen Sie sich dabei von einem eigenen Sachverständigen begleiten.

6. Die Schlussrate

Die letzte Rate von 3,5 Prozent wird nach den üblichen Verträgen erst bei vollständiger Fertigstellung fällig. Der BGH hat im April 2026 entschieden, dass eine solche Klausel mehr verlangen kann als bloße Abnahmereife. Im entschiedenen Fall war die Schlussrate nicht fällig, solange im Abnahmeprotokoll festgehaltene Mängel und Teile der Außenanlagen offen waren (BGH VII ZR 88/25). Entscheidend ist die genaue Formulierung in Ihrem Vertrag.

7. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie die Regeln der Gemeinschaft mit. Prüfen Sie, was zu Ihrem Sondereigentum gehört, ob Ihnen ein Stellplatz oder Garten als Sondernutzungsrecht zugeordnet ist und ob sich der Bauträger weitreichende Änderungen vorbehält. Mehr dazu lesen Sie in meinem Beitrag zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

8. Mängelrechte und Verjährung

Für Mängel an einem Neubau haftet der Bauträger fünf Jahre ab der Abnahme. Klauseln, die diese Haftung beschränken oder Sie zunächst auf Ansprüche gegen die einzelnen Handwerker verweisen, sind beim Neubau in aller Regel unwirksam. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum spielt außerdem die Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle. Stimmen Sie sich frühzeitig mit den anderen Erwerbern ab und lassen Sie Mängel vor Ablauf der Frist dokumentieren und schriftlich rügen.

9. Wohnfläche und Sonderwünsche

Prüfen Sie, wie die Wohnfläche berechnet wird und welche Abweichung der Vertrag zulässt. Sonderwünsche sollten Sie schriftlich mit Preis und Auswirkung auf den Fertigstellungstermin vereinbaren. Sonst gibt es am Ende Streit über Mehrkosten und Verzögerungen.

Mein Rat

Unterschreiben Sie keinen Bauträgervertrag, ohne ihn vorher unabhängig prüfen zu lassen. Ist der Vertrag erst beurkundet, lassen sich ungünstige Regelungen kaum noch ändern. Die Kosten einer Prüfung sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering.

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Sie haben den Entwurf eines Bauträgervertrags auf dem Tisch? Schicken Sie ihn mir vor dem Notartermin: Ich prüfe ihn und sage Ihnen offen, wo nachverhandelt werden sollte.

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Die Teilungserklärung: Was gehört wem?

Die Teilungserklärung teilt ein Grundstück mit Gebäude rechtlich in einzelne Wohnungen auf. Sie legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören (Sondereigentum) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). Dazu gehört ein Aufteilungsplan, aus dem sich Lage und Größe der Einheiten ergeben. Jeder Wohnung ist außerdem ein Miteigentumsanteil am Grundstück zugeordnet.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören immer das Grundstück und alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist: Fundament, tragende Wände, Dach und Fassade. Auch Fenster und Wohnungseingangstüren sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie nur zu einer Wohnung gehören.

Die Gemeinschaftsordnung: Die Spielregeln der Gemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung ist so etwas wie die Satzung der Eigentümergemeinschaft. Sie ergänzt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und kann davon in vielen Punkten abweichen. Meist ist sie mit der Teilungserklärung in einer Urkunde zusammengefasst und im Grundbuch eingetragen. Nur dann bindet sie auch spätere Käufer.

Worauf Sie bei der Teilungserklärung achten sollten

Sondernutzungsrechte

Ein Gartenanteil, eine Terrasse oder ein Stellplatz gehören rechtlich oft zum Gemeinschaftseigentum. Allein nutzen dürfen Sie diese Flächen nur, wenn für Ihre Wohnung ein Sondernutzungsrecht eingetragen ist. Prüfen Sie, ob das, was Ihnen im Exposé versprochen wird, auch in der Teilungserklärung steht.

Zweckbestimmung

Die Teilungserklärung legt fest, ob eine Einheit als Wohnung oder als Teileigentum genutzt werden darf, etwa als Laden oder Büro. Wer eine Praxis eröffnen oder eine Ferienwohnung vermieten will, sollte vorher prüfen, ob die Zweckbestimmung das zulässt.

Kostenverteilung

Nach dem Gesetz tragen die Eigentümer die gemeinsamen Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen, etwa nach Wohnfläche oder Verbrauch. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer die Verteilung einzelner Kosten außerdem mit einfacher Mehrheit ändern. Achten Sie besonders darauf, wer die Kosten für Fenster, Balkone oder die Tiefgarage trägt.

Stimmrecht

Ohne besondere Regelung hat in der Eigentümerversammlung jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Wohnung. Die Gemeinschaftsordnung kann stattdessen nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten abstimmen lassen. Das kann die Mehrheitsverhältnisse erheblich verschieben, etwa wenn ein Eigentümer viele Einheiten hält.

Öffnungsklausel

Grundsätzlich lässt sich die Gemeinschaftsordnung nur mit Zustimmung aller Eigentümer ändern. Enthält sie eine sogenannte Öffnungsklausel, können die Eigentümer sie dagegen per Mehrheitsbeschluss anpassen. Das macht die Gemeinschaft flexibler, kann Sie aber auch überstimmen. Wichtig für Käufer: Solche ändernden Beschlüsse binden spätere Erwerber seit der WEG-Reform nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Prüfen Sie deshalb neben der Urkunde auch den aktuellen Grundbuchauszug.

Änderungsvorbehalte beim Neubau

Beim Kauf vom Bauträger behält sich dieser oft vor, die Teilungserklärung nachträglich zu ändern, etwa um Einheiten zusammenzulegen oder Sondernutzungsrechte zuzuweisen. Solche Vollmachten sind nur in engen Grenzen zulässig. Sie sollten so formuliert sein, dass Ihr Sondereigentum und Ihre Rechte nicht beeinträchtigt werden. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in meinem Beitrag Bauträgervertrag prüfen.

Welche Unterlagen Sie anfordern sollten

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung sollten Sie neben Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, den Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage anfordern. Daraus ergibt sich, welche Sanierungen anstehen und ob Sonderumlagen drohen. Ein Blick in die Protokolle zeigt außerdem, ob es in der Gemeinschaft Streit gibt.

Die Teilungserklärung erhalten Sie in der Regel vom Verkäufer, vom Verwalter oder beim Grundbuchamt. Lesen Sie sie vollständig, auch wenn sie lang und sperrig ist. Gerade in den hinteren Abschnitten stehen oft die Regeln zu Kosten, Nutzung und Instandhaltung, die später im Alltag wichtig werden.

Merksatz: Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Regeln der Gemeinschaft mit. Ändern lassen sie sich später nur schwer.

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Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und sind sich bei Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung unsicher? Schicken Sie mir die Unterlagen: Ich sage Ihnen offen, wo die Risiken stecken.

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Zwei Regelwerke: Bauordnung und Nachbarrecht

Beim Grenzabstand greifen zwei Regelwerke ineinander. Die Landesbauordnung (LBauO) regelt die öffentlich-rechtlichen Abstandsflächen von Gebäuden. Darüber wacht die Bauaufsicht. Das Landesnachbarrechtsgesetz (LNRG) regelt die privaten Rechte zwischen Nachbarn, etwa bei Pflanzen, Fenstern und Balkonen. Diese Rechte müssen Sie selbst durchsetzen, notfalls vor Gericht. Die Abstände des LNRG gelten nur, soweit die Nachbarn nichts anderes vereinbaren.

Abstandsflächen von Gebäuden

Nach der Landesbauordnung müssen Gebäude in der Regel eine Abstandsfläche von 0,4 H zur Grenze einhalten, mindestens aber 3 Meter. H ist die Wandhöhe. Ausnahmen gelten etwa für Garagen und Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume: Sie dürfen unter anderem dann ohne Abstand an der Grenze stehen, wenn die mittlere Wandhöhe 3,20 Meter nicht übersteigt und die Länge an einer Grenze höchstens 12 Meter beträgt, an allen Grenzen zusammen höchstens 18 Meter. Bebauungspläne können abweichende Vorgaben machen.

Fenster, Balkone und Terrassen

Fenster und Türen in einer Außenwand, die parallel oder in einem Winkel von bis zu 60 Grad zur Grenze verläuft, dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Nachbarn näher als 2,50 Meter an der Grenze liegen. Ausnahmen gelten etwa für nicht zu öffnende Fenster, die undurchsichtig sind oder mindestens 1,80 Meter über dem Boden liegen, und für Grenzen zu öffentlichen Straßen, Grünflächen oder Gewässern, die mindestens 3 Meter breit sind.

Neu seit dem 30. Dezember 2025: Balkone, Terrassen und ähnliche Bauteile mit Blick auf das Nachbargrundstück brauchen keine Einwilligung mehr, wenn sie höchstens 1,50 Meter vortreten und mindestens 2 Meter von der Grenze entfernt bleiben. Bisher galten auch hier 2,50 Meter.

Wichtig ist die Frist: Wer die Beseitigung eines zu nah an der Grenze eingebauten Fensters verlangen will, muss innerhalb von zwei Jahren klagen.

Neu: Wärmedämmung über die Grenze

Ebenfalls neu: Wer sein Haus nachträglich dämmt, darf mit der Dämmung unter bestimmten Voraussetzungen auf das Nachbargrundstück überbauen. Der Nachbar muss das dulden, wenn seine Nutzung nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird und es keine schonendere Lösung mit vertretbarem Aufwand gibt. Ragt die Dämmung mehr als 25 Zentimeter über die Grenze, wird eine mehr als geringfügige Beeinträchtigung vermutet. Der Nachbar erhält eine Entschädigung.

Grenzabstand von Bäumen, Sträuchern und Hecken

Für Pflanzen gibt das LNRG genaue Abstände vor. Gemessen wird von der Stammmitte beziehungsweise der Heckenmitte bis zur Grenze:

• sehr stark wachsende Bäume wie Bergahorn, Linde oder Fichte: 4 Meter
• stark wachsende Bäume wie Hainbuche, Birke oder Thuja: 2 Meter
• übrige Bäume: 1,50 Meter
• stark wachsende Sträucher wie Flieder oder Haselnuss: 1 Meter, übrige Ziersträucher: 0,50 Meter
• Hecken bis 1 Meter Höhe: 0,25 Meter, bis 1,50 Meter: 0,50 Meter, bis 2 Meter: 0,75 Meter; bei höheren Hecken wächst der Abstand um das Maß der Mehrhöhe

Gegenüber Grundstücken, die landwirtschaftlich, gärtnerisch oder für den Weinbau genutzt werden, gelten teilweise größere Abstände. Ist eine Hecke zu hoch gewachsen, kann der Nachbar in der Regel verlangen, dass sie auf das zulässige Maß zurückgeschnitten wird. Der Rückschnitt muss in der Zeit vom 1. Oktober bis 15. März erfolgen.

Achtung, Ausschlussfrist

Den Anspruch auf Beseitigung einer zu nah gepflanzten Pflanze müssen Sie bis zum Ende des fünften Kalenderjahres nach der Anpflanzung gerichtlich geltend machen. Bei Hecken, die nachträglich zu hoch werden, beginnt die Frist, sobald die Hecke das zulässige Maß überschreitet. Wer zu lange wartet, muss den Baum dulden, auch wenn er zu nah an der Grenze steht.

Vor der Klage: Schlichtung

In Rheinland-Pfalz ist bei vielen Nachbarstreitigkeiten vor einer Klage ein Schlichtungsversuch vorgeschrieben, etwa vor dem Schiedsamt. Das gilt unter anderem für Ansprüche aus dem Landesnachbarrechtsgesetz und für überhängende Zweige, wenn beide Nachbarn im selben oder in benachbarten Landgerichtsbezirken wohnen.

Mein Rat: Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Nachbarn, aber behalten Sie die Fristen im Blick. Eine schriftliche Vereinbarung über Abstände schafft dauerhaft Klarheit, auch für spätere Eigentümer.

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Ärger mit dem Nachbarn wegen Baum, Hecke, Fenster oder Grenzbebauung? Schildern Sie mir Ihren Fall: Ich sage Ihnen offen, welche Rechte Sie haben und wie wir am besten vorgehen.

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Was ist die Abnahme?

Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Sie ist eine seiner Hauptpflichten. Wegen unwesentlicher Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern. Kleinere Mängel werden stattdessen im Protokoll festgehalten und später beseitigt.

Die Folgen der Abnahme

• Fälligkeit: Die Vergütung des Unternehmers wird fällig, sobald zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt.
• Gefahrübergang: Wird das Werk danach beschädigt, etwa durch Unwetter oder Vandalismus, trägt grundsätzlich der Bauherr das Risiko.
• Verjährung: Die Frist für Mängelansprüche beginnt. Bei Bauwerken beträgt sie nach dem BGB fünf Jahre, nach der VOB/B ohne andere Vereinbarung vier Jahre.
• Beweislast: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Danach muss der Bauherr einen Mangel beweisen.

Abnahme ohne ausdrückliche Erklärung

Fiktive Abnahme nach dem BGB

Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. Bei Verbrauchern tritt diese Folge nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.

Fiktive Abnahme nach der VOB/B

Beim VOB/B-Vertrag gilt die Leistung ohne Abnahmeverlangen zwölf Werktage nach der schriftlichen Fertigstellungsmitteilung als abgenommen. Hat der Bauherr die Leistung in Benutzung genommen, kann die Abnahme schon nach sechs Werktagen eintreten.

Abnahme durch schlüssiges Verhalten

Auch wer ein Haus bezieht, die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt und über längere Zeit keine Mängel rügt, kann die Leistung stillschweigend abgenommen haben. Wann das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Die typischen Fehler bei der Abnahme

Fehler 1: Keine förmliche Abnahme

Ohne gemeinsamen Termin und Protokoll ist später oft unklar, wann abgenommen wurde und welche Mängel bekannt waren. Vereinbaren Sie eine förmliche Abnahme, gehen Sie die Leistung gemeinsam durch und halten Sie alle Mängel schriftlich fest. Beide Seiten sollten das Protokoll unterschreiben.

Fehler 2: Bekannte Mängel nicht vorbehalten

Nimmt der Bauherr ein Werk ab, obwohl er einen Mangel kennt, verliert er insoweit wichtige Mängelrechte, wenn er sie sich nicht bei der Abnahme vorbehält. Das gilt ebenso für eine vereinbarte Vertragsstrafe: Wer sie bei der Abnahme nicht ausdrücklich vorbehält, kann sie später nicht mehr verlangen.

Fehler 3: Die Abnahme ohne Grund verweigern

Wer die Abnahme wegen Kleinigkeiten verweigert, riskiert, dass sie trotzdem als erfolgt gilt und er die Vergütung samt Zinsen schuldet. Verweigert der Bauherr die Abnahme wegen Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen. Bleibt der Bauherr einem vereinbarten oder angemessen gesetzten Termin fern, kann der Unternehmer die Feststellung allein durchführen.

Fehler 4: Ohne Sachverstand abnehmen

Viele Mängel erkennt nur ein Fachmann, etwa an Abdichtungen, Dämmung oder Haustechnik. Bei größeren Bauvorhaben lohnt es sich, einen Bausachverständigen zur Abnahme mitzunehmen. Seine Kosten sind gering im Vergleich zu den Folgen eines übersehenen Mangels.

Fehler 5: Als Unternehmer die Abnahme nicht einfordern

Auch Handwerksbetriebe machen Fehler: Wer die Abnahme nicht aktiv verlangt, wartet unter Umständen lange auf sein Geld und trägt länger das Risiko für Schäden am Werk. Fordern Sie die Abnahme nach Fertigstellung schriftlich mit Fristsetzung an.

Was ins Abnahmeprotokoll gehört

• Datum, Ort und Teilnehmer der Abnahme
• die genaue Bezeichnung der abgenommenen Leistung
• alle festgestellten Mängel, möglichst mit Fotos und einer Frist zur Beseitigung
• der Vorbehalt bekannter Mängel und einer vereinbarten Vertragsstrafe
• die Unterschriften beider Seiten

Bestehen Sie darauf, eine Kopie des unterschriebenen Protokolls sofort mitzunehmen.

Merksatz: Die Abnahme ist kein Formalakt. Mit ihr verschieben sich Risiko, Beweislast und Fristen zulasten des Bauherrn.

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Die Abnahme steht bevor oder es gibt Streit darüber, ob abgenommen wurde? Schildern Sie mir Ihren Fall: Ich sage Ihnen offen, wie Sie Ihre Rechte sichern.

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Was ist eine Behinderungsanzeige?

Kann ein Bauunternehmer nicht wie geplant arbeiten, etwa weil Pläne fehlen, ein Vorgewerk nicht fertig ist oder die Baustelle nicht zugänglich ist, spricht man von einer Behinderung. Beim VOB/B-Vertrag muss der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine solche Behinderung unverzüglich schriftlich anzeigen. Nur dann kann er sich später darauf berufen.

Warum die Behinderungsanzeige so wichtig ist

Die Anzeige hat zwei Aufgaben. Sie warnt den Auftraggeber, damit er die Ursache beseitigen kann. Und sie sichert die Rechte des Auftragnehmers:

• Verlängerung der Ausführungsfrist: Liegt die Ursache im Risikobereich des Auftraggebers oder beruht sie auf Streik oder höherer Gewalt, verlängert sich die Bauzeit.
• Schutz vor der Vertragsstrafe: Wer wegen einer solchen Behinderung später fertig wird, gerät insoweit nicht in Verzug.
• Schadensersatz oder Entschädigung: Für Mehrkosten durch die Behinderung kann der Auftragnehmer unter Umständen einen Ausgleich verlangen.

Unterbleibt die Anzeige, hat der Auftragnehmer diese Rechte grundsätzlich nur, wenn dem Auftraggeber die Tatsache und ihre hindernde Wirkung offenkundig bekannt waren. Darauf sollte sich niemand verlassen.

Was in die Anzeige gehört

• welche Arbeiten genau behindert sind,
• was die Ursache ist und seit wann sie besteht,
• welche Folgen absehbar sind, etwa für Personal, Geräte und den weiteren Bauablauf,
• die Aufforderung, die Ursache zu beseitigen.

Senden Sie die Anzeige so, dass Sie den Zugang beweisen können. Teilen Sie auch mit, wenn die Behinderung endet, und nehmen Sie die Arbeit dann unverzüglich wieder auf.

Was nicht als Behinderung gilt

Normales Wetter, mit dem bei Abgabe des Angebots zu rechnen war, verlängert die Bauzeit nicht. Anders ist das bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen. Auch Verzögerungen aus dem eigenen Betrieb des Unternehmers, etwa fehlendes Personal oder Lieferprobleme bei eigenen Zulieferern, gehen in der Regel auf sein Risiko.

Wie viel Zeit und Geld zusteht

Die Fristverlängerung richtet sich nach der Dauer der Behinderung, mit einem Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten und eine etwaige Verschiebung in eine ungünstigere Jahreszeit. Für Mehrkosten gibt es zwei Wege: Hat der Auftraggeber die Behinderung zu vertreten, kann der Auftragnehmer Schadensersatz verlangen, entgangenen Gewinn allerdings nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Unterlässt der Auftraggeber eine notwendige Mitwirkung, etwa die rechtzeitige Lieferung von Plänen, kommt außerdem eine Entschädigung nach § 642 BGB in Betracht.

Der BGH stellt an beide Ansprüche hohe Anforderungen. Der Auftragnehmer muss konkret und bauablaufbezogen darlegen, wie sich die Behinderung auf den Bauablauf ausgewirkt hat. Die Entschädigung nach § 642 BGB deckt zudem nur den Zeitraum, in dem der Auftraggeber mit der Annahme in Verzug war. Mehrkosten, die erst danach entstehen, etwa durch gestiegene Löhne und Materialpreise, sind davon nicht erfasst.

Was das BGH-Urteil von 2024 für die Praxis bedeutet

Mit seinem Urteil vom 19. September 2024 hat der BGH die Position von Auftragnehmern bei Bauzeitverschiebungen deutlich geschwächt (BGH VII ZR 10/24). Verschiebt der Auftraggeber den Bauablauf, etwa indem er einen neuen Bauzeitenplan schickt, ist das keine Anordnung, die automatisch eine Mehrvergütung auslöst. Allein die Änderung des Bauablaufs ist auch keine Pflichtverletzung, die zu Schadensersatz führt. Es bleibt im Wesentlichen die Entschädigung nach § 642 BGB, und die erfasst gestiegene Lohn- und Materialkosten nicht.

Für Auftragnehmer heißt das:

• Behinderung trotzdem anzeigen: Die Anzeige bleibt Voraussetzung für die Fristverlängerung und den Schutz vor der Vertragsstrafe.
• Annahmeverzug belegen: Halten Sie fest, wann Sie leistungsbereit waren, Ihre Leistung angeboten haben und welche Mitwirkung des Auftraggebers fehlte.
• Klare Anordnung verlangen: Fragen Sie schriftlich nach, ob der Auftraggeber eine Änderung der Bauzeit anordnet, und melden Sie die Mehrkosten als Nachtrag an.
• Im Vertrag vorsorgen: Regeln Sie schon bei Vertragsschluss, wie Bauzeitverschiebungen vergütet werden, etwa durch Preisgleitklauseln für Lohn- und Materialkosten.

Für Auftraggeber bedeutet das Urteil mehr Spielraum bei der Terminplanung. Stimmen Sie geänderte Bauzeitenpläne trotzdem mit den Unternehmen ab. Das vermeidet Streit über Fristen und Vertragsstrafen.

Was Bauherren wissen sollten

Verzögert sich der Bau ohne berechtigte Behinderung, gerät der Unternehmer in Verzug. Ist der Fertigstellungstermin im Vertrag kalendermäßig bestimmt, braucht es dafür nicht einmal eine Mahnung. Der Bauherr kann dann Ersatz seines Verzugsschadens verlangen, etwa für zusätzliche Miete oder Bereitstellungszinsen. Eine vereinbarte Vertragsstrafe muss er sich bei der Abnahme vorbehalten. Prüfen Sie deshalb jede Behinderungsanzeige sorgfältig: Ist sie berechtigt, verschiebt sich der Termin. Ist sie es nicht, sollten Sie ihr schriftlich widersprechen.

Und beim BGB-Bauvertrag?

Ohne VOB/B gibt es keine ausdrückliche Pflicht zur Behinderungsanzeige. Trotzdem sollten Unternehmer Behinderungen auch hier sofort schriftlich mitteilen. Nur so lassen sie sich später beweisen.

Mein Rat

Zeigen Sie jede Behinderung sofort schriftlich an und dokumentieren Sie den Bauablauf täglich, mit Bautagebuch, Fotos und Personaleinsatz. Auftraggeber sollten Behinderungsanzeigen ernst nehmen, prüfen und schriftlich beantworten. Wer schweigt, hat später oft schlechte Karten in der Diskussion über Fristen und Vertragsstrafen.

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Ihr Bauvorhaben verzögert sich und es geht um Fristen, Vertragsstrafen oder Mehrkosten? Schildern Sie mir Ihren Fall: Ich sage Ihnen offen, welche Ansprüche bestehen und wie Sie sie sichern.

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