Viele Käufer einer Neubauwohnung gehen davon aus, dass ihre Gewährleistung fünf Jahre nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums endet. Diese Abnahme hat aber oft gar nicht der Käufer selbst erklärt, sondern ein Sachverständiger oder Verwalter, den eine Abnahmeklausel im Bauträgervertrag dafür vorsah. Ist diese Klausel unwirksam, hat die Verjährung nie begonnen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, was daraus folgt (BGH, Urteil vom 26.03.2026, VII ZR 108/24).
Der Fall: Abnahme durch einen Sachverständigen im Jahr 2000
Ein Bauträger errichtete 1998 mehrere Mehrfamilienhäuser. In allen Kaufverträgen stand: Das Gemeinschaftseigentum wird durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen, den die erste Eigentümerversammlung bestellt. Die Käufer erteilten ihm schon im Kaufvertrag Vollmacht, und seine Abnahme sollte für sie bindend sein. Im März 2000 erklärte der Sachverständige die Abnahme. Alle Beteiligten gingen davon aus, dass damit die fünfjährige Gewährleistungsfrist lief.
Im Jahr 2014 zeigten sich Mängel am Dach: Die Lüfterleitungen waren nicht ordnungsgemäß an die Dampfsperre angeschlossen. Die Eigentümergemeinschaft setzte dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung und klagte 2017 auf einen Kostenvorschuss, also auf Geld vorab, um die Mängel selbst beseitigen zu lassen. Der Bauträger berief sich auf Verjährung und Verwirkung. Das Landgericht gab ihm recht, das Oberlandesgericht Stuttgart sprach der Gemeinschaft rund 15.500 € zu. Der BGH hat dieses Urteil bestätigt.
Warum die Abnahmeklausel unwirksam ist
Mit der Abnahme erklärt der Käufer, dass er das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt. Erst mit ihr beginnt die Verjährung seiner Mängelrechte. Deshalb steht ihm das Recht zu, das Werk selbst zu prüfen und selbst über die Abnahme zu entscheiden.
Die Klausel nahm den Käufern genau dieses Recht. Sie mussten einen Sachverständigen bevollmächtigen, und die Vollmacht war nach der für den Käufer ungünstigsten Auslegung nicht widerruflich. Das benachteiligt die Käufer unangemessen, die Klausel ist unwirksam. Ein Käufer darf zwar einen Fachmann mit der Abnahme beauftragen, aber das muss seine freie Entscheidung bleiben. Die Abnahmeerklärung des Sachverständigen ging deshalb ins Leere. Auch eine stillschweigende Abnahme, etwa durch die jahrelange Nutzung, lag nicht vor, weil alle glaubten, die Abnahme sei längst erfolgt.
Die Folgen: keine Verjährung, keine Verwirkung
Ohne wirksame Abnahme hat die fünfjährige Verjährungsfrist nie begonnen. Die Ansprüche der Käufer waren deshalb auch 14 Jahre später noch durchsetzbar. Der Bauträger kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Vertrag mangels Abnahme noch im Erfüllungsstadium stecke und der Anspruch auf Herstellung inzwischen verjährt sei. Er hat die unwirksame Klausel selbst gestellt, das verwehrt ihm dieser Einwand nach Treu und Glauben.
Auch eine Verwirkung scheidet aus. Die Käufer haben nur deshalb so lange gewartet, weil sie wegen der Klausel des Bauträgers an eine wirksame Abnahme glaubten. Auf ihr Schweigen durfte der Bauträger nicht vertrauen.
Das sagt der BGH: Ist die Abnahmeklausel im Bauträgervertrag unwirksam, beginnt die Verjährung der Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum nicht. Der Bauträger kann sich weder auf Verjährung noch auf Verwirkung berufen.
Wo die Grenze liegt
Unbegrenzt haftet der Bauträger trotzdem nicht. Er kann die Abnahme jederzeit nachholen: Mängel beseitigen und von den Käufern die Abnahme verlangen. Ab dann laufen die fünf Jahre. Gewöhnliche Alterung und Abnutzung stehen der Abnahme nicht entgegen, einen Neuzustand können die Käufer nach Jahrzehnten nicht mehr verlangen. Außerdem zieht der BGH eine äußerste Grenze: Nach 30 Jahren ab der gescheiterten Abnahme lassen sich die Ansprüche nicht mehr durchsetzen.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer oder Beirat sind, sehen Sie in Ihrem Bauträgervertrag nach, wer das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat. Hat das ein Sachverständiger, der Erstverwalter oder eine andere Person aufgrund einer Vollmacht im Kaufvertrag getan, ist die Abnahme häufig unwirksam. Mängel an Dach, Fassade oder Tiefgarage sollten Sie dann nicht vorschnell als verjährt abschreiben. Wichtig ist, dass die Gemeinschaft die Ansprüche durch Beschluss an sich zieht und dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung setzt.
Wenn Sie Bauträger sind, prüfen Sie Ihre Vertragsmuster. Bei älteren Projekten mit fragwürdiger Abnahmeklausel kann es sinnvoll sein, die Abnahme bewusst nachzuholen, um die Haftung zeitlich zu begrenzen. Worauf Sie beim Vertrag sonst achten sollten, lesen Sie in meinem Beitrag Bauträgervertrag prüfen: Die 9 kritischsten Punkte. Mehr zu meinen Leistungen im Bauträgerrecht finden Sie hier.
Alter Vertrag, aktuelle Bedeutung
Der Fall betraf Verträge aus der Zeit vor 2002, also noch das alte Schuldrecht und das damalige AGB-Gesetz. Der Maßstab für unwirksame Klauseln ist heute im BGB geregelt und inhaltlich gleich geblieben. Klauseln, die den Käufern die eigene Entscheidung über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nehmen, sind deshalb auch in neueren Verträgen angreifbar.
Fazit
Eine unwirksame Abnahmeklausel kann Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum noch nach vielen Jahren retten. Ob Ihre Klausel betroffen ist, hängt vom genauen Wortlaut und vom Ablauf der Abnahme ab. Lassen Sie das prüfen, bevor Sie Ansprüche aufgeben oder der Bauträger sich auf Verjährung beruft. Sprechen Sie mich gerne an, ich sehe mir Ihren Vertrag an.
