Seit Jahrzehnten hat das Nachbarhaus Fenster in der Brandwand, die direkt auf der Grundstücksgrenze steht. Lange hat sich niemand daran gestört. Wenn Sie heute die Bauaufsicht einschalten, bekommen Sie oft zu hören: „Zu spät, das haben Sie zu lange hingenommen.“ Für Brandschutzmängel gilt das nicht. Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat das jetzt klargestellt (OVG NRW, Urteil vom 12.03.2026, 7 A 2248/23).
Der Fall: Sieben Öffnungen in der Grenzwand
Zwei Wohnhäuser stehen unmittelbar aneinander. In der Grenzwand des einen Hauses befanden sich im Obergeschoss ein Fenster und eine Lüftungsöffnung, im Erdgeschoss ein weiteres Fenster und vier Glasbausteinfenster. Diese Öffnungen gab es nachweislich seit mindestens 1991. Die Nachbarin beschwerte sich erstmals 2018 bei der Stadt. Im Jahr 2020 beantragte sie förmlich, dass die Bauaufsicht einschreitet.
Die Stadt lehnte ab. Ihre Begründung: Die Nachbarin habe die Fenster fast drei Jahrzehnte lang hingenommen, ihre Rechte seien deshalb verwirkt. Das Verwaltungsgericht Köln sah das genauso und wies die Klage ab. Das OVG hat dieses Urteil aufgehoben und die Stadt verpflichtet, die brandschutzgerechte Schließung aller Öffnungen anzuordnen.
Brandwand an der Grenze: Öffnungen sind tabu
Steht eine Gebäudewand auf der Grenze oder weniger als 2,50 m davon entfernt, muss sie als Brandwand ausgeführt sein. Bei kleineren Gebäuden genügt eine hochfeuerhemmende Wand. So soll verhindert werden, dass ein Feuer auf das Nachbarhaus übergreift. Öffnungen sind in einer solchen Wand grundsätzlich unzulässig. Diese Regel schützt ausdrücklich auch den Nachbarn.
Interessant ist, was das Gericht alles als „Öffnung“ einstuft. Glasbausteine sind nur dann keine Öffnung, wenn sie selbst so feuerbeständig sind wie die Wand. Das hätte die Eigentümerin nachweisen müssen, und das konnte sie nicht. Auch die Lüftungsöffnung zählte, obwohl sie von innen verschlossen war. Ein Verschluss genügt nur, wenn er denselben Feuerwiderstand bietet wie die Brandwand.
Warum hier keine Verwirkung greift
Verwirkung bedeutet: Wer ein Recht lange Zeit nicht geltend macht und beim anderen den Eindruck erweckt, er werde es auch künftig nicht tun, kann es irgendwann nicht mehr durchsetzen. Im Nachbarrecht spielt das eine große Rolle. Wer etwa einen zu geringen Grenzabstand jahrelang hinnimmt, verliert häufig seinen Abwehranspruch.
Beim Brandschutz sieht das OVG das anders. Ein Brand kann jederzeit ausbrechen. Hat die Grenzwand unzulässige Öffnungen, besteht die konkrete Gefahr, dass das Feuer auf das Nachbarhaus übergreift. Damit sind Gesundheit und Leben der Bewohner bedroht. Der Staat ist nach dem Grundgesetz verpflichtet, Leben und Gesundheit zu schützen. Die Brandschutzvorschriften setzen genau diese Schutzpflicht um. Mit diesem Schutzauftrag wäre es nicht vereinbar, wenn der Nachbar ihn wegen bloßen Zeitablaufs verlöre.
Das sagt das OVG NRW: Der Anspruch des Nachbarn auf Einschreiten wegen unzulässiger Öffnungen in einer Brandwand unterliegt aus Rechtsgründen nicht der Verwirkung. Das gilt selbst dann, wenn die üblichen Voraussetzungen einer Verwirkung an sich vorliegen.
Damit rückt der Senat ausdrücklich von früheren Entscheidungen ab, die bei Verstößen gegen das Öffnungsverbot nur eine „abstrakte“ Gefahr angenommen hatten.
Eine Baugenehmigung zur Sanierung reicht nicht
Während des Berufungsverfahrens hatte die Eigentümerin eine Baugenehmigung für den brandschutzgerechten Umbau der Wand erhalten. Sie wollte die Arbeiten „zeitnah“ ausführen. Dem OVG genügte das nicht. Ob und wann jemand eine Baugenehmigung umsetzt, liegt allein in seinem Belieben. Der Nachbar hat Anspruch auf einen Zustand, in dem der Verstoß tatsächlich beseitigt ist.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie Nachbar sind und am Haus nebenan Fenster, Glasbausteine oder Lüftungsöffnungen in einer Grenzwand sehen, lassen Sie sich nicht mit dem Hinweis auf jahrzehntelange Duldung abweisen. Stellen Sie einen schriftlichen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten und dokumentieren Sie die Öffnungen mit Fotos. Lehnt die Behörde ab, können Sie dagegen klagen.
Wenn Sie Eigentümer eines solchen Gebäudes sind, schützt Sie das Argument „Das war schon immer so“ nicht. Prüfen Sie, ob die Öffnungen jemals genehmigt wurden. Ohne Genehmigung kann jederzeit eine Anordnung zur Schließung kommen. Wer einen Umbau ohnehin plant, sollte ihn nicht auf die lange Bank schieben. Das gilt auch für Käufer: Eine Grenzwand mit Fenstern gehört bei jeder Besichtigung auf die Prüfliste.
Gilt das auch in Rheinland-Pfalz?
Das Urteil betrifft die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Auch die rheinland-pfälzische Landesbauordnung verlangt an der Grundstücksgrenze Brandwände ohne Öffnungen. Die Begründung des OVG stützt sich auf die Schutzpflicht für Leben und Gesundheit aus dem Grundgesetz und lässt sich deshalb gut übertragen. Bindend ist die Entscheidung für rheinland-pfälzische Behörden und Gerichte allerdings nicht. Selbst innerhalb Nordrhein-Westfalens haben andere Senate des OVG die Frage bisher anders beurteilt.
Fazit
Bei Brandschutzmängeln an der Grenze kommt es nicht darauf an, wie lange der Zustand schon besteht. Leben und Gesundheit lassen sich nicht „verwirken“. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verstoß vorliegt, hängt von der Gebäudeklasse, dem Grenzabstand und der Bauausführung ab. Sprechen Sie mich gerne an, ich prüfe Ihre Situation.
